ВНИМАНИЕ! Новые правила приемки квартир у застройщика в 2022 году

23 марте 2022 г. Правительством РФ, в рамках антикризисных мер поддержки строительной отрасли было принято Постановление Правительства РФ № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Данное Постановление изменило правила передачи квартир, построенных в рамках договоров долевого участия от застройщика к заказчику. Ранее действовавший порядок, который регламентировался Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» сейчас не применяется. Пока временно – до 31 декабря 2022 г., но не исключено, что после этой даты действие новых правил будет продлено. Стоит отметить, что новые правила в большей степени защищают интересы застройщика, чем заказчика.

В данной статье мы хотим обратить Ваше внимание на особенности Постановления Правительства № 442.

1. Наиболее важные изменения в новом Постановлении № 442 коснулись правил приема-передачи квартир.

Если раньше заказчик, в случае выявления любых недостатков мог отказаться от подписания передаточного акта и требовать от застройщика их устранения или уменьшения цены договора, то с 23 марта 2022 г. многое изменилось.

Приемка-передача квартиры по-прежнему осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта. Но теперь:

а) Вводится разделение недостатков на несущественные и существенные.

Если при осмотре квартиры выявляются несущественные недостатки и разногласия с застройщиком по ним отсутствуют, то заказчик не может отказаться от подписания передаточного акта. В этом случае стороны подписывают акт и перечисляют в нем выявленные несущественные недостатки.

Если же при осмотре квартиры выявляются существенные недостатки или с застройщиком возникают разногласия по поводу наличия недостатков, то в этом случае заказчик имеет право отказаться от подписания передаточного. В этом случае составляется акт осмотра по определенным правилам, о которых будет сказано далее.

При этом в самом Постановлении № 442 не дается определения терминов существенного и несущественного недостатка. 

б) Определяется порядок фиксации существенных недостатков или разногласий.

Существенные недостатки или разногласия указываются в акте осмотра. Для составления такого акта должен привлекаться специалист, соответствующий следующим требованиям:

• сведения о специалисте должны быть внесены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ) и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства (НОСТРОЙ);
• специалист должен осуществлять трудовые отношения с лицом, являющимся членом саморегулируемой организации (СРО) проектировщиков.

Осмотр объекта осуществляется в следующем порядке:

• сначала заказчик и застройщик согласовывают кандидатуру привлекаемого специалиста; 
• затем стороны в течение 5 рабочих дней с даты возникновения разногласий согласовывают дату проведения осмотра, который может состояться не ранее чем через 3 рабочих дня после дня его согласования;
• на осмотре обязательно должны присутствовать сам заказчик или его представитель и представитель застройщика;
• составленный специалистом акт осмотра должен быть отправлен заказчиком застройщику не позднее 3 рабочих дней с даты проведения осмотра квартиры.

в) Первоначальным требованием заказчика к застройщику может быть только безвозмездное устранение недостатков.

Удовлетворить это требование застройщик должен в течение 60 календарных дней с момента подписания передаточного акта (если выявлены несущественные недостатки) или со дня составления акта осмотра с участием специалиста (если выявлены существенные недостатки).

Если в установленный срок застройщик недостатки не устранит или откажется их устранять, то только тогда заказчик может по своему выбору сразу обратиться в суд или в досудебном порядке потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов по устранению недостатков. На удовлетворение новых требований у застройщика есть 10 рабочих дней. В случае неудовлетворения и этих требований, заказчику остается только обращаться в суд.

2. Новые правила устанавливают, что срок передачи объекта долевого строительства (отдельной квартиры) может быть изменен в отдельности от других объектов (других квартир), входящих в состав того же дома. Но такое изменение допустимо только по соглашению сторон и после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. По ранее действовавшим правилам срок передачи всех объектов (всех квартир) в одном доме был единым.

3. Постановление № 442 дает застройщику право направлять юридически значимые сообщения по договору долевого участия (о завершении строительства и готовности объекта к передаче, предложение об изменении срока передачи объекта) в электронном виде либо другим способом, указанным в договоре. Ранее юридически значимые сообщения должны были направляться только по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

4. Рассматриваемое Постановление № 442 исключило возможность применения Закона «О защите прав потребителей» к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства. Теперь, в случае судебного спора, с застройщика, скорее всего, не получиться взыскать 50 % штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований заказчика. Остаются только требования о соразмерном уменьшении цены договора и возмещении расходов на устранение недостатков (в случае спора по качеству переданной квартиры), а также неустойка за нарушение срока передачи квартиры, рассчитываемая в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц в двойном размере) за каждый день просрочки.

Таким образом, если Вы будете принимать свою квартиру у застройщика в период с 23 марта 2022 г. по 31 декабря 2022 г. рекомендуем Вам внимательно ознакомиться с положениями Постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». 

Специалисты компании Remont.FM имеют богатый опыт работы в строительной сфере, обладают самым современным оборудованием для проведения осмотра и приемки квартир, а также соответствуют всем необходимым требованиям законодательства. Мы поможем Вам выявить и правильно зафиксировать все возможные недостатки как при первоначальном осмотре квартиры, так и в случае необходимости привлечения специалиста для составления акта осмотра.