Эффективные методы управления стройкой и ремонтом

Строительство и ремонт не могут быть плодотворными только благодаря профессионализму строителей. Успех зависит от эффективности управления стройкой и ремонтом. Это важно не только для крупных, но и для небольших проектов.

Значимость эффективного управления стройкой и ремонтом

Управление стройкой начинается еще задолго до устройства фундамента и даже до выбора строительной бригады, которая будет выполнять все работы. Вначале требуется разработка подробного плана проекта, где представлена вся сметная и проектная документация. В управлении создается баланс в таких направлениях:

• объем предстоящих работ;
• ресурсы, включая денежные средства, материалы, рабочая сила;
• риски;
• время;
• качество.

Эффективные методы управления важны потому, что ремонт, строительство будут завершены точно в срок, в полном объеме и строго в соответствии с поставленными задачами. При этом инвестиции направляются только на цели, которые установлены проектом. Работы выполняются качественно, а их реализация контролируется в реальном времени. 

Основные проблемы и вызовы в управлении стройкой и ремонтом

Чтобы управление ремонтом было эффективным, следует подобрать рациональные методы, действенные в конкретной ситуации. Если этого не сделать, то возникает целый ряд проблем:

• Работы низкого качества. Иногда ремонт квартир выполняется бригадой, не обладающей навыками, опытом. Отделочные, монтажные, электрические работы проводятся непрофессионально, без знания СНиП, ГОСТов. Поэтому любое управление такими бригадами не даст должного результата. Единственный выход – найти других работников. 
• Затягивание сроков. Некоторые компании, предоставляющие услуги ремонта и строительства, говорят заказчику то, что он хочет услышать. Если он предполагает, что ремонт двухкомнатной квартиры будет завершен через два месяца, то недобросовестный подрядчик скажет, что именно так и произойдет. Но спустя два месяца работы находятся только на стадии чернового ремонта. Чтобы не возникало таких ситуаций, подписывайте договор, где указаны граничные сроки ремонта, строительства, и ответственность подрядчика.
• Недобросовестные строители. Управление ремонтом позволяет предусмотреть все непредвиденные обстоятельства. Если отдельные детали будут упущены, то владелец квартиры, дома может остаться с объектом, не готовым к заселению. Строители могут выполнить дорогостоящие работы, а финишную отделку не выполнить и уехать. Чтобы такого не произошло, в договоре такие ситуации обязательно прописываются. А прекращение работ в одностороннем порядке предусматривает материальную ответственность компании.
• Увеличение стоимости в смете. Некоторые компании не учитывают в смете установку межкомнатных дверей, монтаж кондиционеров, натяжных потолков сознательно, чтобы не отпугнуть клиента высокой ценой. В процессе выясняется, что уже после черновых работ приходится платить практически за каждую мелочь. Поэтому нужно просчитывать все детали еще на момент составления сметы. 
• Отсутствие гарантийных обязательств. Ремонты на любительском уровне – это отсутствие гарантий. Гарантийные обязательства должны быть не на словах, а указываются в документации.
• Бригада строителей работает без прораба. Если нет прораба, то руководить ремонтом, строительством никто не будет. Это приведет к недопониманию между рабочими, конфликтам и другим проблемам. Заказывая услуги в компании, заказчик платит ненамного большую сумму, но получает четкий скоординированный процесс. 

Эффективные методы управления стройкой

Строительство, особенно больших объектов, сопряжено с огромным количеством процессов. Поэтому требуются эффективные методы управления, которые позволят организовать слаженную работу всех, кто задействован на стройке. Сегодня применяют информационные технологии, автоматизирующие многие процессы.

К таким методам относятся BIM-технологии, с помощью которых можно анализировать, управлять и обмениваться информацией на любой стадии строительства. Здесь происходит точное планирование и ошибки невозможны.

 Еще одним эффективным методом является Lean Construction. Это бережливое строительство, при котором оптимизируются рабочие процессы, а использование ресурсов сводится к минимуму. Уменьшаются сроки стройки, а на выходе остается меньше отходов. 

Также используют метод Agile. Это гибкое управление, обеспечивающее адаптацию под возникающие изменения. Заказчик полностью вовлечен в процесс, можно вносить существенные изменения в проект, при этом осуществляется жесткий контроль. 

 Эффективные методы управления ремонтом

Чтобы управлять ремонтом, требуются не только современные методы управления, но и умение, опыт работы с соответствующими программами, инструментами. Для ремонта каждая компания выбирает стратегию управления, с которой она умеет профессионально работать.

Если уже выполнена приемка квартир, а объект является сложным, то здесь может использоваться метод СРМ.  Он применяется в случае, когда нужно выполнить работы быстро, но эффективно. Еще на этапе планирования учитываются все недочеты, возможные погрешности и способы их устранения. 

Метод Agile, применяемый в строительстве, актуален для ремонта. Он гибкий в плане изменения первоначальных деталей проекта, позволяет тесно контактировать с заказчиком, учитывать все пожелания и быстро реагировать на них. 

Роль приемки квартир и авторского надзора

Одним из элементов управления строительства, ремонта является приемка квартир. На практике около 90% квартир имеют дефекты от застройщика, и только своевременное выявление дефектов позволит избежать незапланированных затрат – строители такие работы должны выполнять бесплатно. Приемка включает в себя комплексную проверку объекта, консультацию, составление дефектной ведомости и экспертную поддержку в общении со строителями.

Помимо приемки также требуется авторский надзор. Целью такого надзора является контроль качества и сроков проведения работ, соблюдение строительных норм и проектной документации. Также расходы должны соответствовать заложенному бюджету. Такой процесс контролируется фото-, видеофиксацией, участием в пуско-наладочных работах, анализом предложений производителей, поставщиков.  

Данный проект был реализован с помощью метода управления Lean Construction. Это позволило нам сэкономить на материалах, сохранить экологичность дома, снизить расходы на закупку стройматериалов. Проект еще не завершен, авторский надзор на итоговой стадии, но заказчик уже видит, что дополнительные траты сверх сметы не предвидятся.

Для ремонта небольшой квартиры применялся метод СРМ. В этом был заинтересован сам заказчик, так как не располагал временем на постоянный контроль действий ремонтной бригады. Изначально был подготовлен подробный проект со всеми схемами, планами, чертежами. Поэтому результат клиента полностью удовлетворил, включая компактную комбинацию кухонного и рабочего пространства. 

В заключении

Каждое строительство, ремонт требуют эффективного управления. Этот процесс обеспечивает быстрое, качественное и ожидаемое выполнение любых работ на объекте.