Перепланировка квартиры: как сделать все правильно и узаконить изменения

: как сделать все правильно и узаконить изменения

Перепланировка квартиры позволяет рационально использовать свободное пространство помещения. Здесь важно создать уютный, функциональный и стильный дом, в котором будет достаточно места для каждого члена семьи. 

Почему возникает потребность в перепланировке квартиры

Выполняют изменения планировки по нескольким причинам, но в основном – это покупка жилья на вторичном рынке, которое имеет невысокую стоимость. Такое жилье обычно имеет стандартное расположение комнат, небольшие помещения, поэтому иногда требуется изменить форму комнат, их площадь, расположение. 

В новостройках ситуацию тоже не всегда радужная. Застройщики предлагают стандартное жилье:

• с ненужными кладовками;
• с неудобно расположенными гардеробными;
• с объединенной ванной и туалетом.

И, несмотря на все выполненные строительные нормы, владелец квартиры хочет выполнить перепланировку, чтобы чувствовать себя дома комфортно. Поэтому решается на снос перегородок, установку новых стен, но забывает, что требуется узаконивание изменений. 

Как правильно подготовиться к перепланировке

Капитальный ремонт квартир в Москве, включающий перепланировку, выполняют только после подготовки пакета документов:

• подтверждающих право собственности;
• технического паспорта;
• проекта, подготовленного проектно-архитектурной организацией.

Такие документы подаются в виде оригинала, копии. Остальная документация представлена только оригиналами:

• выписка Домовой книги;
• согласие жильцов – проживающих или временно отсутствующих;
• акт, выданный жилищной инспекцией, об осмотре жилья.

Когда недвижимость представляет собой культурный, исторический памятник, является элементом культурного наследия, то в частном порядке потребуется дополнительный пакет документов.

Строительные нормы и требования

Когда выполняется не косметический, а капитальный ремонт квартир, в большинстве случаев перепланировка неизбежна. Она проводится в соответствии со строительными нормами, техническими условиями. Но специальных СНиПов, ГОСТов и других документов для подобных работ не существует. Эти правила и нормы охватывают все виды строительства, ремонта, реконструкций. Если планируется изменить дизайн квартиры в Москве и сносятся отдельные перегородки, то действуют нормы Постановления правительства №508-ПП.

Что не требует согласования и разрешения

Отдельные виды перепланировок выполняются без разрешений, но все равно должны соответствовать нормам безопасности:

• Косметический ремонт. Меняется внутренняя отделкау, декор, мебель, при этом основные стены и коммуникации остаются на месте. Это касается оклеивания стен обоями, покраски, замены пола, монтажа системы умного дома. 
• Монтаж межкомнатных дверей. Двери между отдельными комнатами в помещении не считаются важными конструктивными особенностями, поэтому даже при их отсутствии ничего не произойдет.
• Мобильные перегородки. Установив в спальне шкаф, отделив кровать от рабочего стола, владелец квартиры не занимает перепланировкой. Если перегородку, мебельные блоки можно убрать, переместить, то проблем с Жилищной инспекцией не возникнет.
• Работы с электрикой, сантехникой. Если потребляемая мощность электроприборов не превышает допустимую, а новая сантехника находится на месте предыдущей, то получения разрешений такие работы не требуют. 

Процесс получения разрешения на перепланировку

Действующие строительные нормы (СНиП) и Жилищный кодекс определяют процедуру узаконивания перепланировки. Сначала подготавливается проект предстоящих работ, которым занимается проектно-архитектурная компания. Для таких работ заказчик может обратиться в организацию RemontFM. Наши сотрудники формируют проект на основе пожеланий клиента, выдает заключение, подает в соответствующие органы. 

Согласовывается проект на основе ст.25, 26, 27, 28 ЖК. Когда разрешение получено, можно начинать работы. Срок, который выделяется на снос, монтаж перегородок, стен, не должен превышать 4 месяцев. Если ремонт затягивается, то нужно подавать заявление на продление сроков. Когда ремонтная бригада завершила работу, заказчику выдается акт, в котором указаны предоставленные услуги. Затем сотрудники Жилищной инспекции приходят на объект, устанавливают факт соответствия выполненных перепланировок проекту. Если нарушений нет, выдается соответствующий акт. Последний шаг – это внесение изменений в технический паспорт. Для этого нужно пойти в БТИ и заказать актуальный техпаспорт.

Согласование изменений с соседями и управляющей компанией

До 2011 года Управляющая компания входила в комиссию, которая выдавала акт о завершенной перепланировке. Но с 2011 года в Москве, а с 2021 года – в области представители УК не входят в состав таких комиссий. Основание – документ ППМ №508-ПП. УК может писать жалобы, обращаться с ними в Жилищную инспекцию, направлять письма с просьбой об обследовании квартиры. Уже на основе жалоб УК инспекция может подать на владельца жилья в суд. 

Согласование с соседями тоже не требуется – это указано в ст.26 ЖК. Но собственник должен получить разрешение в органе местного самоуправления. Согласие соседей потребуется только в том случае, если изменения коснуться площадей совместного пользования – гардеробных, кладовых, лестничных площадок. 

Технические аспекты перепланировки (снос перегородок, перенос сантехники и т.д.)

После того, как было получено разрешение на перепланировку, придется выполнить ряд предварительных мероприятий:

Естественное старение материалов (дерева, камня, кирпича) приводит к их деформации и разрушению. Чтобы укрепить несущие конструкции, стены, перегородки, выполняется дополнительное укрепление металлическими конструкциями, пеноблоками, газобетоном.

Проверка водопровода, канализации, электропроводки перед монтажом новых стен, перегородок обязательна. Со временем они могут стать непригодными и опасными для эксплуатации. Такие коммуникации заменяют частично или полностью. 

Меняя электропроводку, желательно увеличить входящую мощность. Без согласований с обслуживающей компанией этого не сделать. При самостоятельном получении разрешений потратится немало сил и времени. Если обратиться в компанию RemontFM, специалисты добьются увеличение мощности в сжатые сроки. 

В СП 54.13330.2022 есть ряд запретов на перепланировку:

• санузел и ванную комнату нельзя устанавливать над жилыми комнатами и кухнями, которые расположены этажом ниже;
• аналогично нельзя планировать кухню над ванной и туалетом;
• если кухня оборудована электроплитой, а квартира находится на первом этаже, то ее перенос в помещении возможен;
• увеличивать ванную и туалет можно, но за счет площади коридора, кладовой или гардеробной. Обязательна укладка гидроизоляции на пол.

Дизайн и визуализация новой планировки

Переустройство квартиры сделать собственными силами без проектной документации нельзя. Этим занимается проектное бюро, которое не только подготавливает проект, но и выдает заключение о безопасности, допустимости перепланировки. Такие компании, в том числе Remont FM, выполняют дизайн квартиры, подготавливают 3D-визуализацию объекта, чтобы владелец мог увидеть, как будет выглядеть жилье после ремонта. 

Узаконивание проведенных изменений

Бывает и так, что перепланировка жилья уже проведена, а приемка квартир от застройщика выполнена давно. Предъявлять претензии к застройщику, предыдущему владельцу – долгое и дорогое «удовольствие». Но можно спокойно сделать узаконивание изменений. 

Специально разрабатывать проект с внесенными планировочными изменениями не нужно. Поэтому не потребуется разрешение на работы, ведь они давно выполнены. Просто владелец квартиры доказывает, что переустройство квартиры соответствует строительным, санитарным нормам. Такими делами занимается Мосжилинспекция.

Порядок узаконивания:

• формируется пакет документов для Мосжилинспекции;
• документы подаются через портал государственных услуг mos.ru;
• сотрудник Мосжилинспекции осматривает квартиру, составляет протокол, выписывает штраф, выдает акт о завершенной перепланировке;
• городское БТИ на основе акта и других документов составляет и выдает актуальный технический паспорт.

Примеры успешных перепланировок

Фотографии интерьеров с описанием ключевых особенностей

1. В интерьере демонтирована стена между гостиной и кухней. За счет этого увеличена общая полезная площадь. Вместо межкомнатной двери в коридор выполнена арка, а диван и вся зона отдыха отделена от выхода из комнаты полупрозрачной перегородкой.

2. Еще один пример того, что снос стен даже в небольшой хрущевке может полностью изменить интерьер. Демонтаж стен выполнен в кухне и коридоре. Здесь не использовались арки и перегородки, поэтому высота помещения визуально увеличилась.

3. Основной акцент – отсутствие стены между балконом с панорамными окнами и гостиной. Такая перепланировка позволила не только увеличить площадь, но и сделала квартиру светлой за счет естественного освещения. 

Каждая перепланировка со сносом стен, изменением расположения комнат, коммуникаций требует разрешения. Само проведение работ требует знаний в строительстве, а подготовка документации, чтобы законно оформить переустройство – знаний в законодательстве. Если не хочется тратить время, силы и нервы на все процедуры по изменению внутренней площади жилья, достаточно выбрать компанию, которая занимается такими вопросами.